回民区城中村改造过程中存在的问题和对策研究 回民区范围内属于“城中村”范围内的有西龙王庙村、四合兴村、小府村、孔家营村、倘不浪村、攸攸板村、什拉门更村、塔布板村、厂汉板村、刀刀板村、青山村，“城中村”改造已经完成的是四合兴村、西龙王庙村，进行了部分改造的是孔家营村、倘不浪村、什拉门更村、塔布板村、小府村、攸攸板村、厂汉板村，没有开始改造的是青山村、刀刀板村。这十一个“城中村”所涉及的辖区面积约为21.5平方公里，人口约为22000人，其中完成改造的面积为2200多亩。前十个村根据自己的实际情况和经济状况，建立了相应的养老金发放制度，针对本村60周岁以上的老年人，各自制定了自己的养老金发放标准，最高的每人每年发放2400元，最低的每人每年发放600元。

　　这几年，在“城中村”的改造和建设过程中，虽然“城中村”改造取得了很大成绩，但也发现了一些问题，如有的村急功近利，缺乏详尽的规划，造成无序改造，带来了各种问题；有的因利益冲动造成对商业发展潜力较大的“黄金”地段集中开发，而位置相对差急需开发、改造的地段不能同时开发的问题；在开发、改造过程中由于地理位置等各种原因，还造成在补偿置换、安置等涉及群众利益的具体问题上无法平衡，因而促使群众在这一过程漫天要价，出现采取各种手段，获取不当利益的行为，甚至出现了“一村两制”等问题的发生，严重影响了开发、改造的进程和社会的和谐、稳定等。为此，针对城中村改造过程中存在的问题，我们提出如下加快“城中村”改造步伐的若干建议。

　　近几年来，随着城市化进程的加快，城市框架的逐渐拉大，我镇村中村数量随之增加，城中村逐渐暴露出规划滞后、建设混乱、基础设施薄弱等问题，进而影响了城市功能的发挥和城市化进程的推进。加快村中村改造步伐，尽快改善城中村的环境，完善城市整体功能势在必行。面对新形势、新情况，要切实提高对城中村改造的认识，切实以党的精神为指导，加快“城中村”的开发改造步伐，切实保护农民利益。

　　在城中村开发、改造中坚持“统筹兼顾、综合规划、稳步推进，坚持公平、公正的阳光工程，切实提高农民生活水平”的指导方针，做到和谐稳定快速地推进“城中村”的改造工作和妥善解决群众的后顾之忧。在开发改造过程中，一要宣传好城中村改造的重大意义及城中村改造的方案、政策、规划等内容，做到家喻户晓、人人皆知，逐步强化村民自觉改造的意识。二要积极寻找农民致富、农村经济和社会发展的新路，逐步实现“一村一业、一村一品”的经济发展思路，使从第一产业退出的富裕劳动力，成为发展二、三产业的主力军。三要通过开发在全镇范围逐步推行城镇养老保险制度和医疗保险制度，协调区劳动保障部门采取更加灵活的政策，使保障工作适应城中村改造的要求。使社会主义新农村的农民成为推进城市化进程中的参与者和受益者，从而切实为推进城中村改造工作提供良好的前提条件。

　　各村要从本村实际出发，编制和城市总体规划相适应的村级总体规划，总体规划中应编制经济发展和社会事业发展相适应的内容。在城中村改造的总体规划中，应重点突出产业发展的构想。经过几年来的实践证明，如果没有产业带动，仅仅停留在改造居住和村容、村貌的单一方面，容易使大量的农民成为富余劳动力，从而给社会增加负担。为此，在改造前，做到改造方案、村民就业方案和养老保险等必须同时制定相应的方案。在编制改造规划中应对第二、三产业留有足够的发展空间，在规划中应提出主导产业的发展方向和分年度实施计划。在具体的实施过程中可采用招商引资，村户，村集体组织并使重点产业和重点户优先发展等形式，加快发展步伐。在规划时要突出位置优势，利用亦商则商、亦工则工等方式，因地制宜，因村制宜地重点发展优势产业和劳动密集型企业，加工型企业等。不准引进污染环境、污染水源、高能耗的淘汰企业。从而力争走出能够改的成、稳的住、富的快、成本低的改造路子。在开发改造中突出农村、农民优先的原则，树立切实为民服务的思想，做到通过城中村改造，切实改善村民的居住条件和解决富余劳动力的就业问题。其次，在改造中重点突出产业的同时，要抓好规划社会事业发展的这个关键，突出社区服务和整体社会事业的同步发展，要抓好文化娱乐设施、教育托幼、便民服务、医疗设施、卫生设施和水、电、气、暖、交通等事业同步发展。切忌盲目上马，从而导致形成问题无法处理。在规划中要充分依托城市资源，为开发项目配套，避免重复建设、浪费有限的资金和资源。还有要抓好农民住宅的规划和设计工作，在规划中突出农民、农村的的生活、生产特点，尽最大可能满足农民的生活需要。要坚决克服贪大求洋的形象工程和不符合农民生活习惯的设计和超过农民承受能力的规划设计，农民住宅的面积一般控制在60平方米以上90平方米以下，这样既符合国家的产业政策，同时也符合农村的实际情况。否则，今后由于能源价格、服务价格的大幅度提高，可能造成农民“有房住不起”现象的发生。在规划和设计方面，切忌盲目决策，既要充分征求村见又要有超前意识。总之，在户型设计方面要做到“面积适中，节约资源、经济合理、小面积、多户”的形式来设计村民住宅。今后凡设计面积超过90平方米以上的住宅，原则上一律不予批准。总之，在城中村改造中要做到规划先行，产业带动，妥善安置，分段实施，量力而行。自己改造与招商引资两条腿走路的办法，把城中村改造工作健康、有序、积极推进。

　　在推进城中村改造过程中，相应主体要严格执行上级政府制定出台的各项政策，特别是在征用农民土地、拆迁房屋、附着物补偿、农民住房分配、办理养老、医疗保险等方面要严格按政策办事，坚持公开、公平的原则，不准自行其是，制定“土政策”。要做到招商引资与村内自行开发在补偿标准、安置办法上一样，好位置与不好的位置一样，眼前利益与长远利益一样。各村村委会要充分发挥作用，通过适当调节的手段，使开发、改造和招商引资过程带来的利益除合理补偿被征地和拆迁的人的合法利益外，应惠及全体集体经济成员。不准采取“分光吃净”的办法，将集体资产和应由全体集体经济组织成员享有的资金、资产分配给少数人。村集体不得以任何借口，擅自提高分配、补偿标准，从而引发村民不满。更不准在招商引资、村集体开发方面，打着为村民谋利益的旗号，将集体资金、资产“分光吃净”，自行提高补偿标准或变相提高补偿标准。同时制定相关制度，对今后在一村内出现“一村两制”不公平现象发生或采取一些手段，变相违背市、区两级政府的相关政策，要对相关责任人从严处理。今后各类征地（含村集体征地）采取补偿和入保险同时进行，不得将缴纳养老保险的费用发到农民手中，村委会将应尽的责任不得转嫁给农民，对本文件下发前，造成的问题，应和被征地农民讲清政策，避免引发新的问题。对农民自行造成的违法占地、违法建筑，一律不予补偿。今后政府部门拆迁前先行鉴定产权，在产权合法，明晰的前提下拆迁补偿。村委会今后一律不准将集体土地（包括承包地）租给农民搞建设，并清理以前出租土地的行为。

　　在城中村开发改造的过程中，除采取招商引资、集体开发改造等方法外，在一些特殊地段，经区政府批准，也可以采取村民自筹资金、自愿组合、挂靠有资质的开发企业实行联户、成片开发改造。前提条件是必须严格执行城市规划，筹集充足的资金，足额兑现征地、拆迁补偿费用，制定符合政府规定的安置办法，经相关部门批准并在政府相关部门缴纳保证金，依法缴纳相关的税费后在村委会监督指导下，在保证工程质量和安全生产的前提下进行，但要防止非法集资等犯罪案件的发生。联户开发必须聘用能胜任建设能力、有资质的企业进行施工，村委会承担相关的责任，在履行相关的手续后开发改造。